别要指望中国楼市会崩盘

    文：章建民
   进入今年下半年以来，中国房地产市场凉意袭人，许多城市原来火热的楼市进入了下行通道，一些地方纷纷开始对楼市政策进行松绑，开发商普遍感觉日子难过，土地流拍明显增加。尤其是进入金九银十以来，楼市依然清淡，甚至有人预言，中国楼市将出现崩盘。
   据来自统计部门信息，楼市“入冬” 四大一线城市10月二手房价全下跌。数据显示，北京、上海和广州的二手房价格环比均下降0.2%，深圳下调0.6%。这是四大一线城市二手房价格今年内首次集体下滑。
   面对当下楼市，一方面楼市有过冬的迹象，而另一方面从银行到地方政策，对房贷利率和城市落户政策有所松动。然而，来自高层的信息，似乎对于这一波房地产调控立场依然是非常坚定。因此，在密集的 房地产调控措施下，中国二手房市场率先迎来拐点，北上广深四大一线城市10月的二手房价格集体下跌，引发中国楼市“入冬”预期倍增。
    一线城市如此，那么，其他大中城市中，天津、杭州、厦门、宁波等10个城市的二手房价格也都走低，其中厦门价格下调幅度最大，环比下跌0.9％。三亚、丹东等因投资推涨房价的城市，10月也迎来二手房价格回调。
    新建住宅方面，绝大多数城市的价格延续上涨之势，但厦门、温州、三亚、深圳四地的新房价格环比走低，价格下跌城市比9月增加一个；环比的最大跌幅达0.5%，比9月增0.3个百分点。
    不过，业内专家认为，一手房价格之所以坚挺，在于预售证发放节奏加快，部分高价楼盘正积极入市，反倒是二手房的价格更像晴雨表，更能反映市场情况。
  房价过快上涨，即是中国领导人一个心病，也是政府面对的主要民生问题。房子用来住的，不是用来炒的，此言似乎农村老太太也能倒背如流。但一直以来，各种遏制房价上涨的措施此前一直未能达到预期效果。今年7月31日，中国最高层召开会议时，对调控楼市做出严厉表态，提出“坚决遏制房价上涨”的政令，让楼市调控成为地方官员的政治任务。
   不过，现实是，中国土地财政和大于180万亿广义货币的影响，房价下跌带来的不仅仅是财政和银行业的巨大影响，更对于整个社会不稳定带来压力，一些地方政府也在力求稳定楼市，并不愿看到房价大幅下调。业界有消息指，上海安徽等地推出大幅度优惠打折的开发商，近期曾被相关部门约谈，有的地方甚至已经成立稳定房地产协调领导小组。
   据中国媒体报道，一些业内人士也认为，开发商面对资金压力，主动促销的做法显示部分房地产企业已有以价换量的心态，中国房地产的“买家市场”正在到来。上海宝山的一个项目甚至传出购房送宝马汽车，变相降价卖房。新楼盘降价后，业主抗议新售价低于自己购买价的“降价维权”事件也在北京、长沙、杭州等地上演。年底将至，杭州大部分银行房贷利率上浮比例均有所下调，相比高位时普遍下降5%左右，回到年初的水平。

 

   许多业内人士认为，中国楼市已经“入冬”，未来几个月开发商还将继续打“价格战”，房价会继续震荡下行。而房地产企业对明年预期普遍不乐观，尽管今年的任务差不多完成，但考虑到为明年做准备，年底必将加快抢收。而抢收最直接的方法就是价格战，一些龙头房地产企业大范围打折，其他企业也会纷纷效仿。
  另一方面，限购、限贷、限售的密集调控下，土地市场也遭遇寒流。据统计，今年前三季度，全国300城市共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是去年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。
   目前地价、售价都受到严格限制，开放商已经没有什么空间……以前可拿可不拿的地都会拿，现在可拿可不拿的地，就不拿了。
   有分析预计，土地市场下行情况下，地方政府迫于税收和土地财政压力，可能采取让地方大国企“托市”的措施，以保持土地市场整体热度。
   近期也有观点警告，投机行为导致大量中国房屋空置，一旦房地产市场出问题，空置住宅的业主就会争相抛售，导致价格螺旋式下跌。
   不过，地方官员却对中国楼市的整体走势并不悲观。他们相信，房地产依然是中国宏观经济的压舱石，政府绝对不可能盲目打压房地产，而且许多地方城市建设，民生工程，甚至教育医疗卫生事业，都离不开土地财政的支持，许多地方政府真正从企业税收得到的财政收入非常有限，土地出让收入，依然是城市收入主要来源，一旦市场降温过快，一定会给予政策支持。
   那么到底中国房地产市场走向如何呢？我认为房地产市场，其实客观地反映了中国整体经济形势，更是直接地体现当下中国景况，经济下行，房地产绝对不可能独善其行，房地产发展必须靠经济来支撑，客观地说，中国经济完全没有国外媒体说得如此糟糕，当然也没有国内一些媒体说得如此美，中国经济确实存在问题，甚至有些结构性问题还非常严重，中国经济一方面面临着爬坡的艰难，另一方面面临是前行中坎越来越多，同时还面临着改革深水处，改革开放初期的摸石子过河已经无法仿效，所以，整体而言，中国经济所出现问题是前所未有，需要更大胆量和更加改革开放。但必须承认，中国经济发展有着独特的制度和体制优势，这些优势正是西方国家所没有的，所以，中国完全可以集中力量办大事、办好事。更何况中国还有独特而又巨大的市场和消费潜力，因此完全可以负责地说，中国经济即使最困难，也没有出大事，更不可能出现经济危机。
   如果说中国经济没有大问题，那么房地产何来大问题呢？因此，可以这样认为，一切认为中国房地产将崩盘说法是谬误。因为，对于中国经济形势，中国国家主席习近平已经有了非常坚定的判断。11月5日上午，在上海国家会展中心举行的首届中国国际进口博览会开幕式上，习近平发表主旨演讲。在谈到对中国经济发展前景，习近平指出，大家完全可以抱着乐观态度。中国经济发展健康稳定的基本面没有改变，支持高质量发展的生产要素条件没有改变，长期稳中向好的总体势头没有改变。对于这三个没有改变，也是习主席多次强调的。
   因此，面对中国经济的未来，我们有理由相信，房地产随着这几年进一步上涨，上涨动能在消退，这是正常现象。2019年楼市政策，包括调控政策、信贷政策等会出现松动。中国房地产市场正如一辆在轨道前行火车，脱轨颠覆没有可能，只是不会像过去哪样飞速奔驰，但是也会缓慢地前行，更绝对不要指望中国房地产市场崩盘，除非中国出现不可预测的情况，楼市有泡沫，坍塌无可能。