社科院楼市报告:短期下跌不难免 拐点最早2020年现

　　今天上午，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在北京发布了《中国住房发展(2014年中)报告》，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，中国房价整体不会崩盘，但存在局部崩盘情况，并且这种局部崩盘情况还会持续在一些房价高、前期开发量大的二、三线城市出现。

　　倪鹏飞表示，中国房地产市场已经迎来又一次的市场调整，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结，但房价暴跌不可能。

　　倪鹏飞表示，应该让市场充分发挥自我调节作用，一、二线城市目前不适合放松限购，政府不应急于救市，盲目采取行政措施干预。

　　半年回顾 全线上涨到普遍微跌

　　报告称，2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，刺激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。

　　经历了2013年大中城市房价全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。

　　2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。

　　目前的房价跌幅较小，相对于上年同期，仅有温州一个城市出现房价同比下跌，其它城市均未跌破上年同期价格。

　　报告还指出，2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，大城市楼市也出现滞销。

　　2014年1-6月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩、库存水平攀升，一方面是待售面积的增加，一方面是全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑，住房市场步入低速增长期。

　　行业发展 “暴利”时代已终结

　　对于未来市场走势，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，楼市有一次进入一个自发调整阶段，未来10年楼市将进入一个新的阶段，也就是说进入了“白银”阶段。

　　倪鹏飞指出，如果将过去的10年看做加速增长时期，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结。

　　中国社科院财经战略研究院博士、社科院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华分析称，市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。从全国看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三、四线城市住房出现结构性过剩。从一、二线城市看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。

　　邹琳华表示，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。

　　土地市场 整体趋冷 分化加剧

　　报告称，2014年上半年土地市场迎“开门红”，尤其是前两个月持续火爆，但3月份全国土地市场骤然降温。第二季度环比增速进一步放缓，同比增速出现连续六季度上涨后首次微降。总体来看，2014年上半年全国土地市场供求总量不及去年同期，市场呈整体下行与城市分化并存趋势愈加显著之势。

　　根据CREIS中指院全国300个城市土地市场的相关数据显示，2014 年1-6月，全国土地市场先热后冷，年初延续 2013 年火热态势，3 月以来土地市场明显降温，供给持续大于需求，供求量同比双双加速下降，楼面均价涨幅渐小，溢价率持续走低，出让金止升转降，上半年微增0.1%。

　　报告称，各能级城市市场分化进一步加剧，一线城市供求总量大幅下降，楼面均价翻倍上涨，出让金大幅上涨超过40%；二、三线城市供求量中幅下降，楼面均价小幅上涨，出让金小幅下降。

　　未来展望 下半年土地或“低价甩卖”

　　中国社科院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳表示，土地市场目前正处于理性回归趋于平稳发展阶段，但地方政府推高地价的欲望依然强烈，这势必会扰乱土地市场的自我调整节奏。

　　张慧芳称，上半年全国300个城市土地市场总体供大于求，在成交面积大幅减少21%的情况下，楼面地价反而上涨了21%，特别是一线城市地价翻倍增长至102%。这固然与土地的稀缺性、不可再生、不可代替等自然属性，以及市场依然看好未来房价有关，但更主要的是由地方政府完全垄断土地一级市场并采取招拍挂出让方式造成的。

　　但是，张慧芳同时也指出，2014年，大规模地方债偿还在即，加上上半年政府推地较少，下半年政府或低价大量推地。考虑季节性因素，下半年房企销售将进入高峰期，资金会相对充裕，拿地意愿也会有所抬头，带动市场逐渐活跃。

　　■问诊楼市

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　　楼市真的会崩盘吗？

　　邹琳华表示，住房市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变，与此相适应，居民住房消费热点也由“有房住”向“住好房”转型，但房价不会出现整体崩盘。

　　邹琳华分析称，房价是否会出现崩盘这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。

　　“总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代。短期内市场主动调整不可避免，但还不会进入持续衰退与萧条。”邹琳华说道。

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　　各地纷纷放开限购是否合理？

　　房地产市场低迷，各地争相放开限购。对此，倪鹏飞表示，市场自发的调整有利于消化2010年以来过度的库存，目前一、二线城市还不适合放松“限购”，应该支持房地产市场的自发调整过程，政府不应急于“救市”。

　　中国社科院财经战略研究院博士后杨慧表示，一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大，信贷支持增加会促进主要指标回升但幅度不大，购房者观望态度不会有太大转变。

　　“而其它二线城市和热点三线城市松绑限购的范围会逐步扩大，住房市场调整趋势将延续至下半年。”

　　杨慧建议，一线城市和热点二线城市应通过长效机制建设正确引导市场预期，促进住房市场稳定健康发展。其它二线城市和热点三线城市应该根据当地及区域住房市场发展特征，逐步放松限购通过市场机制促进住房市场的深化调整。

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　　楼市拐点

　　究竟何时出现？

　　报告称，2015-2030年中国城市住房需求的总体走势呈现出“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。2025年后，四种情景模拟状态均显示出中国城市住房需求将会呈现总体下降的局面。其中，“高城市化率、低人口抚养比”和“低城市化率、高人口抚养比”情形分别对应中国城市住房需求的高位和低位水平。

　　报告指出，在高位水平下，中国城市住房需求的拐点将会出现在2025年以后，而低位水平下的拐点将会提前至2020年左右。

　　根据国际经验和课题组的分析结论，人口抚养比的这种长期上升趋势将会在一定程度上导致住房刚性需求的下降，但由于高城市化率所带来的部分改善性需求，将会适度延缓城市总体住房需求的下降幅度。

　　报告还指出，综合来看，2015-2030年同样是中国住房市场出现严重分化的时期，城镇化的新态势将会引发不同等级的城市出现不同的市场特点，调控的力度和方式也需要有所差异。

　　此外，截至2014年7月，全国已有29个省市区启动“单独两孩”政策。根据人口普查资料显示，全国满足单独两孩的家庭有2100万左右，根据生育意愿调查推断，未来在单独两孩政策下可能将新增1400万新生儿。

　　报告称，单独两孩政策全面放开之后，全社会的人口抚养比也会随之增加。但是从总体上看，单独两孩政策是有利于房地产市场的稳健均衡发展的。就目前而言，单独两孩政策的力度和强度还无法达到立竿见影的效果。

　　■楼市预防针

　　警惕2025年后

　　“蘑菇云”风险

　　中国社科院财经战略研究院博士李超表示，未来中国住房市场的调控目标，一方面要着眼于消化当前人口结构所引致的刚性需求和改善型需求，进一步抑制住房市场的投资和投机性需求；另一方面，要对2025年后可能出现的人口结构“蘑菇云”风险有所预警。

　　为了防止住房市场大起大落所带来的宏观经济风险，李超认为，必须抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整。（记者 王婷婷）